EDITORIALE 17/04/2020
di Alberto M. Lunghini

Impatto della pandemia su economia, risparmi e consumi immobiliari

Il Presidente di Reddy’s Group presenta uno studio sugli scenari che vanno delineandosi

L’impatto della pandemia dipenderà da quanto tempo sarà necessario per contenere (prima) e sconfiggere (poi) il Coronavirus e quindi per quanto tempo rimarranno bloccate (totalmente o parzialmente) le attività lavorative. Per tentare una stima del tempo che sarà necessario per superare la fase critica della pandemia in Italia, si inizia dall’esame dei dati nazionali forniti giornalmente e dall’inizio della pandemia dal Ministero della Salute.

Da questi dati, nelle prime settimane di aprile si rileva:

  • un rallentamento nell’incremento dei Casi totali (ovvero numero di soggetti positivi al COVID-19 più guariti più defunti). Tale incremento tende al 2%/giorno a metà aprile (l’incremento da 26 a 27.3 è stato pari a 7,4%).
  • una decelerazione discontinua nell’incremento dei deceduti. Tale incremento tende al 2,5%/giorno a metà aprile (l’incremento da 26 a 27.3 è stato pari all’11,9%).
  • da 4.4 un inizio di fase discontinua di decremento dei ricoverati con sintomi. Il valore massimo si è verificato il 4.4 (= 29.010).
  • da 3.4 un inizio di fase discontinua di decremento dei ricoverati in terapia intensiva. Il valore massimo si è verificato il 3.4 (= 4.068).
  • dal periodo 3.4-11.4 un inizio di fase discontinua di decremento del quadro generale degli effetti della pandemia da COVID-19.

Preso atto di quanto sopra evidenziato è “ragionevole” ipotizzare che:

  • i casi totali cessino di aumentare entro fine maggio.
  • entro fine maggio vi sia la possibilità di togliere il blocco di buona parte delle attività lavorative e il blocco dello spostamento delle persone dalle loro abitazioni (anche se pare che almeno in alcune Regioni italiane questi blocchi possano essere ridotti o eliminati ben prima di fine maggio).
  • i ricoverati in terapia intensiva si riducano quasi a zero entro metà giugno.
  • entro metà giugno vi sia la possibilità di togliere il blocco di quasi tutte le attività (compresi bar, ristoranti, palestre), pur mantenendo in vigore severe norme di “comportamento” per operatori e clienti
  • i ricoverati con sintomi si riducano quasi a zero entro fine giugno.
  • entro fine giugno vi sia la possibilità di togliere i blocchi anche per i luoghi di grandi concentrazioni di persone (compresi cinema, teatri, stadi del calcio, palazzetti dello sport, piscine). Qui non si possono ora ipotizzare le specifiche norme di “comportamento” che saranno rese obbligatorie per operatori e clienti/pubblico.

Queste “ragionevoli ipotesi” saranno aggiornate ogni 15 giorni circa, prestando particolare attenzione ai segnali di una possibile seconda ondata di attacco del Coronavirus e alla data di inizio di distribuzione del vaccino tra la popolazione.

  • Debito pubblico (DP) italiano al gennaio 2020 = 2.450 MLD di euro.
  • Prodotto interno lordo (PIL) italiano nel 2019 = 1.790 MLD di euro.
  • Rapporto DP/PIL (a gennaio 2020) = circa 137%.
  • Spesa pubblica italiana complessiva nel 2019 = circa 900 MLD di euro (per oltre il 30% destinati al pagamento delle pensioni).

 Alla luce di quanto sopra (se nel corso del mese di giugno si potrà tornare gradualmente alla normalità) nell’anno 2020 è possibile che:

  • il PIL italiano si riduca del 15-20% arrivando a circa 1.450-1.550 MLD di euro.
  • la spesa pubblica aumenti sino a circa 1.100-1.200 MLD di euro a causa delle spese per il sostegno pubblico a famiglie e a imprese a seguito di COVID-19.
  • il Debito pubblico (DP) italiano cresca a 2.650-2.750 MLD di euro.
  • il rapporto DP/PIL raggiunga (o superi) il 180%.

Si deve tenere presente anche il rischio di aumento dei tassi di interesse sui prestiti e il rischio di aumento significativo della disoccupazione con conseguente calo dei consumi anche alimentari (e ciò nonostante i sussidi erogati dallo Stato ad aziende/lavoratori autonomi e alla diffusa Cassa integrazione). D’altra parte politiche monetarie espansive con sussidi generosi alla popolazione anche inattiva possono mantenere elevata la domanda (almeno quella alimentare e di beni di prima necessità) “riscaldando” così i prezzi e favorendo un tentativo di risalita dell’inflazione. Poiché anche il mercato immobiliare risente delle variazioni di tali dati macroeconomici si può ipotizzare per i prossimi mesi dell’anno 2020:

  • Un calo temporaneo della domanda di abitazioni e ragionevole stabilità dei prezzi per prodotti e posizioni ove la domanda (ma solo a fine 2020) tornerà quasi alla normalità (cioè su dimensioni simili a quelle preesistenti al febbraio 2020). Ad esempio, appartamenti in città di prima fascia dimensionale (cioè con oltre 200.000 abitanti) e ubicati in zone centrali o semicentrali ben servite da mezzi pubblici saranno ricercati più per uso diretto che per investimento/locazione. Ci si attende che (almeno per i prossimi 12-24 mesi a causa dell’effetto “mi ricordo del disagio della segregazione in casa per colpa di COVID-19” ) gli acquirenti ricerchino appartamenti anche piccoli, ma con una distribuzione razionale degli spazi interni e con grandi balconi o terrazze o giardini privati o condominiali. Nei centri abitati più piccoli l’attenzione degli acquirenti sarà rivolta (anche se a prezzi ancora contenuti) prevalentemente verso abitazioni indipendenti o semi-indipendenti con ampi spazi esterni. Andrà monitorata con particolare attenzione la nicchia di mercato costituita dagli appartamenti già prima d’ora destinati alle locazioni brevi. Si deve anche tenere presente che quasi tutti gli appartamenti già locati (prima del febbraio 2020) per locazioni brevi subiranno una fortissima concorrenza da parte di alberghi e di residence che almeno come il singolo appartamento potranno garantire e soddisfare tutte le esigenze e le condizioni di sicurezza sanitaria che saranno imposte per lunghi mesi a tutte le attività ricettive.
  • Una temporanea contrazione dei prezzi e della domanda per uffici e capannoni. L’incertezza sulla capacità di reddito di imprese e famiglie ha già fatto crescere e innalzerà (almeno per alcuni mesi) i tassi di attualizzazione (da utilizzare per attualizzare i flussi di cassa nelle DCF Analysis) e i Cap rates. Nel medio periodo (entro il 2025) con la diffusione di smart working, lavoro agile, scrivanie a rotazione e, considerando il calo della popolazione (Milano, Bologna e forse Firenze escluse), si registrerà quasi ovunque una “irreversibile” diminuzione della domanda di spazi per uffici. Farà eccezione la domanda di uffici efficienti energeticamente, altamente tecnologici e di elevata qualità (meglio ancora se posti in zone centrali di grandi città o nei CBD o in zone comunque ben servite da mezzi pubblici).

Saranno in controtendenza (positiva) i capannoni per logistica ubicati in posizioni “strategiche” e i “Data center”.

  • Riesame di tutti i canoni di locazione per il settore retail (anche se solo per 2020 e 2021) con temporanea contrazione dei prezzi e della domanda. Ciò sarà meno evidente nelle “vie del lusso”. Per molti negozi (in particolare nelle periferie delle città) si accelererà il fenomeno della riconversione a usi alternativi o anche solo complementari con il commercio al dettaglio. Solamente dopo aver ricalcolato i flussi di cassa generabili nei prossimi anni dai canoni di locazione dei negozi si potranno ricalcolare i prezzi di vendita di tutto il settore (dal piccolo negozio di periferia, che ha utenza fidelizzata per continuare a vivere, al grande Centro Commerciale);
  • Riesame di tutti i canoni di locazione (almeno per il 2020) anche per il settore “alberghi e turismo in generale”. È interessante capire quanto dureranno gli accorgimenti di distanziamento tra le persone che saranno messi in atto alla riapertura. Nello scenario peggiore, che ad esempio può prevedere nei ristoranti per molti mesi numeri massimi di coperti inferiori a oggi, il ricalcolo dei canoni di locazione sostenibili dovrebbe essere la obbligata conseguenza di questo scenario. Poiché difficilmente i prezzi dei ristoranti (salvo rare eccezioni) potranno aumentare per tenere conto dei minori “fatturati per mq di superficie utilizzata”, si registreranno nel breve/medio termine sia numerose riduzioni di canoni di locazione sia alcune chiusure (per i locali meno performanti). Solamente dopo aver ricalcolato i flussi di cassa generabili nel 2020 (e in alcuni casi anche nel 2021) dai canoni di locazione si potranno ricalcolare i prezzi di vendita di tutto il settore (dal piccolo agriturismo al grande albergo).
  • Ragionevole stabilità dei prezzi per immobili destinati a RSA e alla sanità con incremento della domanda per questi tipi di immobili.

Considerazioni riepilogative
Come già accaduto nel 2001 (post September Eleven) nel 2020 prezzi e transazioni immobiliari registreranno (mediamente a livello nazionale) una contrazione più o meno marcata (anche se con significative positive eccezioni nell’area metropolitana di Milano e con significative negative eccezioni in vari piccoli comuni periferici non a vocazione turistica) e nel 2021 riprenderà (quasi ovunque) il trend rialzista all’interno di un nuovo ciclo positivo, che nel 2019-2020 ha tentato di avviarsi dopo 12 anni di ciclo negativo (il più lungo ciclo negativo del secondo dopoguerra).

Reddy’s Group (con il contributo dei Centri Studi di AICI e di FIABCI ITALIA)

 

Pubblicato su il QI – Il Quotidiano Immobiliare – del 18.4.2020.

 

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